鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1261	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東6m、角地		準工高度3種最高19m (80,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1157	静岡市葵区		底地	（　）	不整形	南西15m市道、北東4m、二方路		近商 (100,300)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -1155	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	不整形	南西8m市道、北西8m、角地		近商 (100,300)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -1435	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -1154	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	不整形	北西15m市道、南西8m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	174,729	100 [ 98.0]	178,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 170,470) 170,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	196,621	100 [ 113.3]	173,540		174,000
c	(　 ) 169,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	169,915	100 [ 99.0]	171,631		172,000
d	(　 ) 207,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	218,608	100 [ 116.2]	188,131		188,000
e	(　 ) 152,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	155,404	100 [ 91.8]	169,285		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

静岡葵 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,022,968	1,275,619	4,747,349	3,836,800	910,549	（　0.9481） 863,292	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,265,840 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m	90 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所（各フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的な共用部を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,434	214,192	6.0	1,285,152
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	80.0	88.00	1,872	164,736	3.0	494,208
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	80.0	264.00		543,664		2,273,568
								0

⑨年額支払賃料	543,664 円　×　12ヶ月　＝　 6,523,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,523,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,002,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,273,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,022,968 円　　　　（　 36,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-1109	1,961 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,877 円/㎡　月額支払賃料（　 1,872 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-1107	1,960 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,500 円	54,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,719 円	6,523,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,200 円	54,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,275,619 円　（　　　　　　 7,684 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,836,800 円（　　　　　 23,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,022,968 円
②総費用	1,275,619 円
③純収益　①－②	4,747,349 円
④建物等に帰属する純収益	3,836,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	910,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,265,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
静岡葵 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-15

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　洞口　義紀

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区錦町２５番３				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高31m (90,200)
	1:2.5	店舗、住宅兼作業所Ｓ3	店舗、事務所、住宅等が混在する近隣商業地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 350 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地外縁の商況に停滞
感のある商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

地域の商況から大きな変化は見込めないが接近利便性において居住系用途での需要は底堅く地価は安定的な推移
が予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市葵区において中心市街地外縁部に形成された近隣商業地域となる。需要者は地元業者など比較的資
本力の小さい個人又は法人で、総じて核的な商業施設がなく商業繁華性は停滞傾向が続いている。しかしながら対象地
域は中心商業地への接近性が良好であることから居住系用途での需要に底堅さが伺える。地域において中心となる価格
帯は概ね２千万円～３千万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用店舗を主として賃貸店舗等も介在する商業地域であり、比準価格は不動産市場において成約した実証的で信頼性の
高い価格と思料する。商業地域に在ることから店舗兼事務所を想定し収益価格を試算しているが賃貸物件の需給状態か
ら賃料への地価反映が難しく想定要因も含み精度が劣る点も有する。本件評価額は比準価格を標準として収益価格も参
酌し代表標準地と規準した価格や最近の需給動向も考慮し上記の通りとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[109.2]

[100.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業環境は総じて回復基調にあるもの
の商況の改善については立地特性、業種や地
域開発要因等において格差が生じている。

地域状況に大きな変化はなく商況の停滞感が
続いているものの利便性から居住系用途とし
ての宅地需要が下支えしている。　

地域における市場選好性は標準的で、個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1261	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東6m、角地		準工高度3種最高19m (80,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1435	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -1226	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -743	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	南8.6m市道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	174,729	100 [ 99.0]	176,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 207,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	218,608	100 [ 119.6]	182,783		183,000
c	(　 ) 142,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	162,435	100 [ 91.1]	178,304		178,000
d	(　 ) 198,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,428	100 [ 111.6]	177,803		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

静岡葵 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握は困難で適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,104,793	1,259,480	4,845,313	3,752,320	1,092,993	（　0.9481） 1,036,267	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,725,340 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m	90 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２・３階事務所フロア貸

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,440	214,720	6.0	1,288,320
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	80.0	88.00	1,911	168,168	3.0	504,504
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	80.0	264.00		551,056		2,297,328
								0

⑨年額支払賃料	551,056 円　×　12ヶ月　＝　 6,612,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,612,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,083,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,297,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,104,793 円　　　　（　 36,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-1205	2,301 ( 2,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,921 円/㎡　月額支払賃料（　 1,911 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-1006	2,229 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	1,924
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,500 円	53,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,380 円	6,612,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,000 円	53,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,480 円　（　　　　　　 7,587 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,752,320 円（　　　　　 22,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,104,793 円
②総費用	1,259,480 円
③純収益　①－②	4,845,313 円
④建物等に帰属する純収益	3,752,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,092,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,725,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）