鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -263	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北4m、角地		商業 (100,360)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -13	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,480)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -26	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,507)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -865	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、南東6.2m、角地		商業 (100,600)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -1262	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東16.5m市道、北東3.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 730,055	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	695,258	100 [ 81.2]	856,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	856,000
b	(　 ) 509,119	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,573	100 [ 78.6]	644,495		644,000
c	(　 ) 706,112	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	584,896	100 [ 102.4]	571,188		571,000
d	(　 ) 416,111	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	399,143	100 [ 76.8]	519,717		520,000
e	(　 ) 666,175	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	661,455	100 [ 113.0]	585,358		585,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

静岡葵 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,644,633	21,374,710	39,269,923	29,991,100	9,278,823	（　0.9514） 8,827,872	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	187,827,064 円　　　　（　 453,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	350.00	ＲＣ6	1,870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	415 ㎡	20.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上事務所、立体駐車場併設、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・車庫	350.00	45.0	157.50	4,900	771,750	10.0	7,717,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	304.00	75.0	228.00	3,600	820,800	6.0	4,924,800
							0.0	0
3～ 6	事務所	304.00	75.0	228.00	2,700	615,600	6.0	3,693,600
							0.0	0
～

～

計		1,870.00	69.4	1,297.50		4,054,950		27,416,700
								0

⑨年額支払賃料	4,054,950 円　×　12ヶ月　＝　 48,659,400 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,342,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,001,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 6,240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,854,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,386,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,416,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 257,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,644,633 円　　　　（　 146,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-202	2,475 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-203	2,885 ( 2,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,914
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,215,000 円	443,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,636,210 円	64,241,400　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,892,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,765,500 円	443,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	2,980,000 円	立体駐車場管理費

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,374,710 円　（　　　　　　 51,505 円／㎡）　　（経費率　　 35.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	443,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,991,100 円（　　　　　 72,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,644,633 円
②総費用	21,374,710 円
③純収益　①－②	39,269,923 円
④建物等に帰属する純収益	29,991,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,278,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,827,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,827,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 453,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
静岡葵 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-12

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　洞口　義紀

TEL.

鑑定評価額

231,000,000 円

１㎡当たりの価格

557,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外				②地積　(㎡)	415 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:1	事務所、店舗兼車庫Ｓ8	中規模中高層の事務所兼店舗ビルが多い商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	静岡 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

呉服町通り北西端部の周囲に
金融機関、病院等が見られる
商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

950m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

利用状態は今後も現状が維持され、オフィスの空室率に底打ち感もあることから地価は安定した動向で推移する
ものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 447,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市中心商業地に形成された繁華性の高い商業地域一円となる。需要者は資本力のある地元事業者や県
内外の法人等が中心で、中心商業地の繁華性が改善していることから不動産投資需要も回復傾向にある。対象地域は再
開発事業の効果で繁華性は比較的維持されており、オフィスの空室率に底打ち感が出るなど商業環境は好転している。
地域内の画地規模は多様なことから需要の価格帯も広く概ね２億円～８億円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸建物を中心に自用の建物も見られる商業地域であり、比準価格は資産保有や投資目的も含めて形成された不動産市
場での取引から試算した実証的な価格となる。収益価格は商業地域において重視すべき価格であるが、賃料水準の妥当
性や想定要因が含まれることから相対的に精度が低い点もある。本件鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格も関
連づけ、前年からの需給動向の推移や代表標準地と規準した価格も踏まえ上記の通りとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 725,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[128.0]

[100.0]
100

558,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    557,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業環境は総じて回復基調にあるもの
の商況の改善については立地特性、業種や地
域開発要因等において格差が生じている。

オフィスビルが中心の商業地域であるが空室
率の拡大に歯止めがかかるなど需要に回復気
配が出ており賃料も一定水準に保たれている
。

個別的要因に変化はなく、不動産市場におけ
る選好性は標準的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -903	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ整形	北西30m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -865	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、南東6.2m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -26	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,507)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -346	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 564,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	564,254	100 [ 84.9]	664,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	665,000
b	(　 ) 416,111	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	399,143	100 [ 72.8]	548,273		548,000
c	(　 ) 706,112	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	584,896	100 [ 105.6]	553,879		554,000
d	(　 ) 649,315	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 145.4]	474,259	100 [ 78.4]	604,922		605,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

静岡葵 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあることから再調達原価の把握は困難で適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,167,896	21,010,243	39,157,653	29,991,100	9,166,553	（　0.9514） 8,721,059	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	185,554,447 円　　　　（　 447,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	ＲＣ6	1,870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	415 ㎡	20.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タワー式駐車場の付属する商業ビルで、１・２階店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 69.4 ％
の理由

エントランス、階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、車庫	350.00	45.0	157.50	4,750	748,125	10.0	7,481,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	304.00	75.0	228.00	3,500	798,000	6.0	4,788,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	304.00	75.0	228.00	2,736	623,808	6.0	3,742,848
							0.0	0
～

～

計		1,870.00	69.4	1,297.50		4,041,357		27,240,642
								0

⑨年額支払賃料	4,041,357 円　×　12ヶ月　＝　 48,496,284 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,342,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	市内類似建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,838,284 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 6,240,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 4,165,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,913,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,240,642 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 254,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,167,896 円　　　　（　 144,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-1209	4,127 ( 4,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,736 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-1207	3,096 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [135.0]	3,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,215,000 円	443,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,611,743 円	64,078,284　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,892,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,765,500 円	443,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	443,000 円	443,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	2,640,000 円	立体駐車場管理費

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,010,243 円　（　　　　　　 50,627 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	443,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,991,100 円（　　　　　 72,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,167,896 円
②総費用	21,010,243 円
③純収益　①－②	39,157,653 円
④建物等に帰属する純収益	29,991,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,166,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,721,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,554,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447,000 円／㎡）