鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -301	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東10m、南西4m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -302	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -303	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西4m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -872	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,972	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.3]	386,073	100 [ 157.8]	244,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	376,870	100 [ 154.8]	243,456		236,000
c	(　 ) 185,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,382	100 [ 73.7]	244,752		237,000
d	(　 ) 144,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,664	100 [ 59.5]	243,133		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +27.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

静岡葵 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,383,413	13,353,100	49,030,313	22,880,000	26,150,313	（　0.9481） 24,793,112	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	495,862,240 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	3,417 ㎡	88.3 m x 38.6 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

いずれもフロア貸しで１階を店舗、２階は事務所として賃貸することを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	90.0	900.00	3,200	2,880,000	6.0	17,280,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,000.00	90.0	900.00	2,450	2,205,000	3.0	6,615,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	90.0	1,800.00		5,085,000		23,895,000
								0

⑨年額支払賃料	5,085,000 円　×　12ヶ月　＝　 61,020,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,020,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　％　＝　　 3,661,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,158,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,895,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 224,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,383,413 円　　　　（　 18,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-301	1,767 ( 1,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	2,952	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-302	1,717 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [ 70.0]	3,245
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,625,000 円	325,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,974,600 円	65,820,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,341,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,762,500 円	325,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,353,100 円　（　　　　　　 3,908 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	325,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,880,000 円（　　　　　 6,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,383,413 円
②総費用	13,353,100 円
③純収益　①－②	49,030,313 円
④建物等に帰属する純収益	22,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,150,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,793,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495,862,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
静岡葵 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-10

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　冨田　稲子

TEL.

鑑定評価額

793,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区長沼南１８番外｢長沼南７－１０｣				②地積　(㎡)	3,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m 地区計画等 (100,300)
	2:1	店舗、工場兼事務所Ｓ2	低層店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北西27.5m国道、背面道	水道、ガス、下水	東静岡 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 270 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号沿いの路線商業地域

街

路

２７．５ｍ国道

交通

施設

東静岡駅北東方

820m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの商業地域であり、今後は商業地域として熟成していくと予測する。経済活動の活発化とともに店
舗需要も回復しつつあり、地価は横ばい傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の幹線道路沿いの商業地域。需要者は県内外の法人・自営業者が中心。近隣地域は国道沿いの商業
地域で、画地規模の大きな駐車場付の店舗が建ち並び交通量も多い。道路には中央分離帯があり反対車線からの進入は
難しいが、店舗の連担性は優り需要は安定している。価格は画地規模等個別性が強くまちまちであり、需要の中心とな
る価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格
は、更地を新規に取得する場合の土地価格に見合う賃料を得ることが難しく低位に試算された。近隣地域は幹線道路沿
いの商業地域であることから、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し
て収益価格は参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 70.8]

[ 96.8]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動は活発化していて、地域経済も回復
の傾向が見られる。消費需要も戻りつつある
。

国道沿いの路線商業地で、地域要因に大きな
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -872	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1228	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、東4m、二方路		準工高度3種最高19m (80,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -1166	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、南西4m、角地		近商高度4種最高22m (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,664	100 [ 61.2]	236,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 174,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	172,319	100 [ 72.0]	239,332		232,000
c	(　 ) 188,245	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,798	100 [ 77.0]	241,296		234,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

静岡葵 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域で適切な造成事例がなく、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,821,162	13,281,748	46,539,414	22,880,000	23,659,414	（　0.9481） 22,431,490	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	448,629,800 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	3,417 ㎡	88.3 m x 38.6 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	90.0	900.00	3,015	2,713,500	6.0	16,281,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,000.00	90.0	900.00	2,412	2,170,800	3.0	6,512,400
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	90.0	1,800.00		4,884,300		22,793,400
								0

⑨年額支払賃料	4,884,300 円　×　12ヶ月　＝　 58,611,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,611,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,804,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,606,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,793,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 214,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,821,162 円　　　　（　 17,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-838	3,097 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-1010	1,938 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,625,000 円	325,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,902,348 円	63,411,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,341,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,762,500 円	325,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,281,748 円　（　　　　　　 3,887 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	325,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,880,000 円（　　　　　 6,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,821,162 円
②総費用	13,281,748 円
③純収益　①－②	46,539,414 円
④建物等に帰属する純収益	22,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,659,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,431,490 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,629,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）