鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1414	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1415	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	南西23.5m県道、中間画地		商業 (90,500)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -13	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,480)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -904	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、中間画地		商業 (90,500)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -1262	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東16.5m市道、北東3.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 699,261	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	685,975	100 [ 89.3]	768,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	768,000
b	(　 ) 494,044	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	510,845	100 [ 72.7]	702,675		703,000
c	(　 ) 509,119	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,573	100 [ 67.0]	756,079		756,000
d	(　 ) 490,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	491,757	100 [ 68.6]	716,847		717,000
e	(　 ) 666,175	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	661,455	100 [ 90.2]	733,320		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 735,000 円／㎡]

静岡葵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあることから再調達原価の把握は困難で適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,887,663	5,295,996	12,591,667	9,951,900	2,639,767	（　0.9514） 2,511,474	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,435,617 円　　　　（　 431,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	99.00	ＲＣ6	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	70.0	69.30	3,700	256,410	6.0	1,538,460
							0.0	0
2～ 2	店舗	99.00	75.0	74.25	3,000	222,750	6.0	1,336,500
							0.0	0
3～ 6	店舗	99.00	75.0	74.25	2,871	213,172	6.0	1,279,032
							0.0	0
～

～

計		594.00	74.2	440.55		1,331,848		7,991,088
								0

⑨年額支払賃料	1,331,848 円　×　12ヶ月　＝　 15,982,176 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 440.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,171,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域において標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,154,136 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,813,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,991,088 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,887,663 円　　　　（　 144,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-1208	4,026 ( 3,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,885 円/㎡　月額支払賃料（　 2,871 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-829	2,539 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,821
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,298,496 円	19,154,136　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 719,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,295,996 円　（　　　　　　 42,710 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,951,900 円（　　　　　 80,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,887,663 円
②総費用	5,295,996 円
③純収益　①－②	12,591,667 円
④建物等に帰属する純収益	9,951,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,639,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,511,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,435,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
静岡葵 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田島　克彦

TEL.

鑑定評価額

88,400,000 円

１㎡当たりの価格

713,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区昭和町４番３				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ6	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西19m市道	水道、ガス、下水	静岡 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

静岡市中心部の準高度商業地
域

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

静岡駅西方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗を中心とする商業地域として成熟している地域である。コロナ禍の影響による店舗需要の減速、商況の
先行き不透明感を有する中において、地価は弱含み傾向での推移が窺える。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 728,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 456,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は繁華性の高い中心商業地域である。需要の中心は県内外の法人及び資金力のある個人事業者等である。低
金利政策が継続される中において、店舗、事務所等の収益物件を求める潜在的な需要は有する地域であるが、コロナ禍
の影響から商況は厳しく、不動産取引は低調に推移している。中心となる価格帯は大手資本では概ね７，０００万円～
２億円程度であるが、利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々で、その価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

静岡市中心部の飲食店を主とする商業地域で、店舗需要に力強さは見られず、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくもの
ではなく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、更に指定基準地及び前年標準地価格、市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    720,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地域への投資需要は依然として不透
明感が窺える。郊外部は弱含み傾向が見られ
る中において、路線商業地域は持ち直し傾向
が窺える。

静岡市中心部の飲食店舗を主とする地域で、
コロナ禍の影響からテナント需要は弱含み。
格別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-1.0 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1414	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -13	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,480)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -904	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、中間画地		商業 (90,500)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -346	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 699,261	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	685,975	100 [ 92.2]	744,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	744,000
b	(　 ) 509,119	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,573	100 [ 70.3]	720,587		721,000
c	(　 ) 490,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	491,757	100 [ 68.6]	716,847		717,000
d	(　 ) 649,315	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	568,954	100 [ 77.3]	736,034		736,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 728,000 円／㎡]

静岡葵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,281,336	5,399,812	12,881,524	10,087,300	2,794,224	（　0.9514） 2,658,425	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	56,562,234 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,800	266,000	6.0	1,596,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	75.0	75.00	3,030	227,250	6.0	1,363,500
							0.0	0
3～ 6	店舗	100.00	75.0	75.00	2,886	216,450	6.0	1,298,700
							0.0	0
～

～

計		600.00	74.2	445.00		1,359,050		8,154,300
								0

⑨年額支払賃料	1,359,050 円　×　12ヶ月　＝　 16,308,600 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 445.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,204,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,512,600 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,307,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,205,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,154,300 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,281,336 円　　　　（　 147,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-816	2,687 ( 2,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,886 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-830	3,003 ( 2,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	2,750
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,341,512 円	19,512,600　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 748,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,399,812 円　（　　　　　　 43,547 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,087,300 円（　　　　　 81,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,281,336 円
②総費用	5,399,812 円
③純収益　①－②	12,881,524 円
④建物等に帰属する純収益	10,087,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,794,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,658,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,562,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）