別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -25 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区大原字八幡原９６５番２２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の周辺に 農地の多い郊外の住 宅地域 南4m私道 下水 静岡 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藁科川左岸の大原地区内に形 成された一般住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 静岡駅西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠隔にあって利便性の劣る市街化調整区域に在るため今後も地域状況に大きな変化はなく、宅地 需要は減退傾向が続き地価は弱含みの推移が予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 葵区の市街地郊外部において農村地域に近接する価格水準下位の住宅地域一円が同一需給圏となる。需要層は３０～４ ０歳前後の地元に地縁を有する勤労者が中心で、需要層の所得環境の不透明感から利便性の劣る住宅地需要は減退傾向 にあり地価は弱含みの動きにある。また地域特性から需要者も限定されるため価格競争力は低く、需要の価格帯は土地 で６００～１，０００万円程度で新築戸建の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から遠隔にある住宅地域で土地の取引目的も自用の戸建住宅利用が一般的となる。比準価格は藁科川、安倍川流 域の類似地域における取引実態を反映したもので信頼度は高い。周辺地域にアパート等の収益物件は無く、行政的規制 からも新規建築は困難であり収益価格は算定していない。鑑定評価額については取引市場で形成された価格から試算し た比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格や対象地域における需給動向にも留意して上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [158.1] [104.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きに不透明感があり需要者の所得 環境に格差が生じており市内の住宅地需要も 価格帯により地域間格差が広がりつつある。 居住環境や利便性から選好性は低く需要者も 地縁者等に限定され需要は総じて弱く所得環 境も先行き不透明で需要の減退傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はなく、南向き画地であり 地域における選好性は良好である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％