別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ3 住宅のほかに小工場 、農地等が見られる 住宅地域 北5m市道 静岡 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 藁科川右岸に位置する市街化 調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に在り地域状況に大きな変化はないものの居住環境面において市場競争力が低く周辺市街化区域 における宅地供給は比較的多いため地価は弱含みでの推移が続くものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区における市街地郊外部にあって価格水準は中の下位となる住宅地域一円が同一需給圏となる。需要層は３０ ～４０歳前後の勤労者が中心であり新型コロナウイルス感染症の影響による景気動向は先行き不透明なことから需要は 総じて減退傾向にある。対象地域は居住環境面でも価格競争力は劣り、需要の価格帯は土地で５００万円～１，０００ 万円程度、新築戸建は１，８００～２，５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の土地で取引目的は自用を前提とするのが一般的な地域であり、比準価格は調整区域における市場実態 を反映した信頼度の高い価格である。地域内にアパート等の収益物件は無く、また行政的規制からその新規建築も困難 であることから収益価格の算定はしていない。本件評価額は比準価格と代表標準地からの規準価格が均衡していること を踏まえ、対象地域における昨年からの状況変化や宅地需給動向等にも留意し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きにはまだ不透明感もあり需要層 による所得環境の格差により市内における宅 地需要は価格帯での地域間格差が拡大しつつ ある。 居住環境、利便性から選好性の劣る地域にあ り、周辺地域の宅地供給が多い反面需要層の 所得環境も回復力に欠け需要は減退傾向にる 。 個別的要因に変化はなく、北向き画地である ものの地域内における選好性は標準的である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％