別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区北５丁目５３９番６ ｢北５－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅等も混在する住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 静岡 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       129 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 9.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で利用状況に特に変動はない。地理的条件と中心部等への回帰傾向から需給は長期的に弱含 み傾向にある。分譲地等の需給は軟調で既成の住宅地も同様、地価は当面弱含み傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区北部を中心とする価格低位の住宅地域一円。需要の中心は市内居住の３０歳代から４０歳代の 一次取得者で圏外からの転入は少ない。市街中心部から遠方で、古くから開発された住宅団地の居住者の高齢化や周辺 地域の中心部等への回帰傾向から、需給は全体として弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地が１０００万 円弱、新築戸建で２５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外の住宅地域で、アパート等が混在するものの、賃貸住宅経営に一定規模 を要する地域で、画地規模が小さく収益価格は適用を断念した。選択の指標は居住の快適性が重視されており、市場性 を適切に反映した取引事例から実証的な比準価格が試算された。よって最近の市況動向を考慮の上、比準価格を標準と して、代表標準地との検討結果に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から中心部優良住宅地域 の市況は改善、土砂災害等自然災害による選 別は厳しいが過疎化の郊外部を除き需給は下 げ止まり傾向。 郊外部の価格低位の住宅地域で、地理的条件 の劣位と中心部回帰傾向による需要減から下 落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％