別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区平和２丁目１１６番３ ｢平和２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境に大きな変化はないものの、画地規模の小口化も進み地価動向は安定した推移が予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区において市街地周辺から郊外に至る価格中位の住宅地域一円が同一需給圏である。需要層は３０～４０歳前 後の勤労者が中心で、所得環境の不透明感はあるが低金利政策等から利便性、居住環境の良好な地域における宅地需要 は堅調さが維持されている。近隣地域における宅地需要も安定した状況にあって、需要の価格帯は土地で１，３００～ ２，０００万円程度、新築戸建では２，５００～３，５００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心となる住宅地域で取引は自用目的を中心とする。比準価格は不動産取引市場で形成された価格から求め ており実証的な信頼度の高い価格と思料する。共同住宅も介在する地域であるが標準的画地規模では賃貸市場において 需要の見込める規模の建物建築は困難で収益還元法は不適用とした。本件鑑定評価額は地域状況に大きな変化が見られ ないことや前年からの変動率、代表標準地との均衡も確認し、比準価格を採用して上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済の先行きに不透明感はあるが住宅地需要 は総じて堅調な動きにある。需要者の選好性 は利便性、居住環境の良否が大きな選択肢と なっている。 交通利便性や居住環境において選好性は中位 の住宅地域で需要層の所得環境にやや不透明 感はあるが低金利政策等から需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変化はなく、西向き画地で市場 における選好性は標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％