別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡葵 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区瀬名川１丁目６７１番１ ｢瀬名川１－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 清水区や駿河区と隣接する葵 区郊外の住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ静岡駅北東方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の幹線道路の整備により中心部への交通アクセスが向上し、需要は底堅い状況が続いている。今後とも地価 は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の市街地周辺から郊外に至る住宅地域一円である。主な需要者は静岡市内の一次取得者層である。 近隣地域は、農地、未利用地等が残っており、一定程度の供給余力がある。中心部から距離があるが、値ごろ感がある ため需要は底堅いものがある。需要の中心は土地が１，５００万～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万～４ ，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模はやや狭く共同住宅の想定には無理があるため、収益価格は試算しなかった。本件は、快適性を指標 とした自己使用目的の取引が多い住宅地域であり、周辺地域に信頼性のある取引事例が得られた。よって、比準価格を 採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [103.5] [103.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 の需要は堅調であるが、人口減少が進む郊外 部や災害リスクのある地域の需要は弱く取引 は少ない。 長尾川の水害リスクが顕在化しているものの 、周辺幹線道路の整備により交通アクセスが 向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％