別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区城北２丁目２０６番１ ｢城北２－８－８｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い市街地に近い住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 唐瀬街道東背後の市街化調整 区域に隣接する住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北方 4.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 地域状況に大きな変化はないものの画地規模による総額での価格競争力がやや低いことから、今後は徐々に規模 の小口化が進み地価動向は安定した動きが予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区の市街地周辺から郊外に至る価格中位の住宅地域一円が同一需給圏となる。需要層は４０歳前後の勤労者が 中心であり、需要者層の所得環境は先行き不透明感もあるが、低金利政策等により住宅取得指向は高く、利便性や居住 環境の良好な地域での需要は強いが規模の大きな画地は敬遠傾向が伺える。需要の中心となる価格帯は土地で２，００ ０～３，０００万円程度となるものの画地規模の小口化から総額幅も大きくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の一般住宅が主体となる地域で取引も自用目的が中心となる。比準価格は最近の不動産取引市場において形成され た取引価格から求めたもので実証的な信頼度の高い価格である。収益価格については賃貸住宅が存するものの地域の標 準画地において需要の見込める共同住宅建築は困難であると判断し試算はしていない。鑑定評価額については地域状況 に昨年から大きな変化がないことや代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 87.1] [102.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きに不透明感があって需要層の所 得環境に格差が生じており市内住宅地需要の 程度は需要の価格帯による地域間格差が生じ ている。 大きな変化はないが需要層の所得環境に先行 き不透明感があり総額を抑えるため画地規模 の小口化も伺える。 個別的要因に変化はなく南西向き画地である ことから地域内での選好性は高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％