別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区羽鳥６丁目１１８０番２５外 ｢羽鳥６－５－３７｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる新興住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模住宅が多い郊外の住 宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅西方 5.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 地域状況に今後も大きな変化はないものの、需要層の住宅取得指向に堅調さが伺えることから地価動向も安定し た推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の郊外に位置する価格中位の住宅地域一円であり、需要層は３０～４０歳前後の勤労者を中心 とする。経済環境に不透明感はあるが、低金利政策や住宅取得減税により需要者の取得指向も高く、利便性、環境の良 好な地域を中心として需要は堅調な動きにある。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００～１，５００万円前後、 戸建物件では２，５００～３，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心となる住宅地域で取引の中心は自用目的となる。比準価格は周辺類似地域における住宅地の取引事例か ら求めており、不動産市場動向を反映した信頼度の高い価格と判断する。地域内にアパート等が介在するものの画地規 模からみて合理的運営の可能な規模の賃貸建物建築は困難であるため収益還元法は適用していない。地域における最近 の需給動向や代表標準地との均衡も確認し、本件評価額は比準価格を採用し上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.5] [102.0] 100 91,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きにはまだ不透明感があり需要層 による所得環境の格差から市内における住宅 地需要は価格帯での地域間格差が拡大しつつ ある。 交通利便性や居住環境において選好性は中位 の住宅地域で需要層の所得環境にやや不透明 感はあるが低金利政策等から需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変化はなく、東向き画地で市場 における選好性はやや優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％