別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡葵 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区桜町１丁目９２２番２０２ ｢桜町１－１７－２３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も混在する新興 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 静岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 静岡駅北西方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 市場観察を続けた結果、住宅地においてコロナ禍による価格の下振れリスクは初期予測より総じて僅少であった と考える。これを受け地価は、当面、横ばいにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葵区郊外の住宅地域である。需要者は、市内在勤の子育て世代が中心となっている。安倍川の東岸に拡 がる住宅地であり交通接近条件は相対的に劣る地域である。コロナ禍にあっても、土地の値頃感から安定的な需給バラ ンスが保たれている住宅地域である。土地については、総額で１，３００万円程度、新築戸建は３，０００万円前後が 市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より代替性ある取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用の 取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例より試算 された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [101.9] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来より住宅需要の旺盛な葵区は、コロナ禍 による住宅需要の減退が僅少であり堅調な需 要が観察されている。 葵区郊外の住宅地域。当該地域を含む周辺地 域では、多くのミニ開発が観察される。価格 水準の値頃感から堅調な需給関係が存在する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％