別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 御嵩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御嵩 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅が見られる郊外 の丘陵地の閑静な住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 御嵩 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 採掘権（亜炭）の登録履歴あ り。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 御嵩駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　大規模住宅団地内の地域で、静態的に推移してきた地域。高齢化の時代、郊外の丘陵部に開発された住宅団地 で需要の減退を察知する。今後共、住宅地域としての用途性を保持しつつ地価は下落基調での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は御嵩町内の中心部外縁の住宅地域及び隣接する可児市北東部の戸建住宅地域を把握する。需要者は町内 及び可児市・美濃加茂市等への通勤層がその中心。郊外の住宅団地は高齢化・少子化の時代背景の下、目立った需要減 が各所に見られているが、対象地域もその例外ではない。係る状況下、特に名鉄線の廃線のリスクもあり、多くの「空 家」、売物件がみられるが、地価は、標準的な利用規模の更地で、３００万円前後の水準にあるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家 供給も考慮されるが、賃貸需要は弱く、投資採算性も低く、その利用規模からも収益価格は試算しない。従って本件は 、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、直接採用しなかっ たが他の取引事例価格、そして多く見られる売り希望事例価格等にも留意しつつ、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [214.5] [107.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　町外からの住宅需要は減少している。名鉄 広見線の御嵩町内の廃線の行方が今後の地価 に大きく影響を与えることになろう。 　郊外型住宅団地で、地域要因に大きな変化 は見られない。土地処分の増加傾向が察知さ れ、土地需要も減退している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.8 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％