別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 御嵩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御嵩 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が多く見 られる既成の住宅地 域 南5.2m町道 水道、下水 御嵩 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 採掘権（亜炭）の登録履歴あ り 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ町道 交通 施設 御嵩駅北西方 170m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、今後も特に大きな変化はないと予測する。名鉄広見線は可児市、御嵩町の支援により存 続が延長されているが、今後の存続の可否が注目される。地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御嵩町内のほぼ全域の既成住宅地域のほか、隣接する可児市北東部の住宅地域である。主な需要者は、町 内在住の一次取得者のほか可児市等への通勤者。不動産市場は、近接する可児市等の住宅地の地価動向及び需要動向の 影響下にある。高齢化及び過疎化の進行に伴い需要も減退傾向にあり、需要の中心は、土地のみ２００㎡で４００万円 から４５０万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用建物は遊休土地活用や相続税対策を目的とした共同住宅が見られるが、賃貸市場は未成熟で供給過剰による家賃 の低落傾向等から賃貸共同住宅の採算性は低い。また、標準地は御嵩町中心部の既成市街地内に位置し、取引は、住宅 の一次取得、買換え等を中心とする自用目的が大半であることから、収益価格は試算しない。よって、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [100.9] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御嵩町の人口は減少傾向にあるが、大型商業 施設（ラスパ御嵩）の出店以降、可児市寄り の上恵土地区の人気が高く、他地区と異なる 状況にある。 旧来からの一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。静 態的な地域であり、地域要因の変動は見受け られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +35.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％