別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 八百津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八百津 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２ ②地積 　(㎡) 846   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗、作業場兼住宅 等 Ｓ3 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 東6m県道 水道、下水 明智 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 明智駅北東方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの町内中心商業地域であるが、近年は廃業や移転等が多く、また既存建物解体後の未利用地も目立って おり、長期的な衰退傾向が続いていることから、今後も地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 町内での取引が総じて少なく、特に商業中心である八百津地区での取引が極めて少なかったため、同一需給圏を広域的 に捉え、周辺郡部の事例も採用した。需要者は、町内事業者や当町に地縁性を有する事業者であり、町外からの需要者 出現の可能性は低い。秋の行楽シーズンには名産の栗を使った和洋菓子を求めて、一部店舗では行列も見られたが、一 過性の賑わいであり、地域としては衰退傾向が続いている。なお、極めて取引が少なく、中心価格帯を掴めない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や店舗兼住宅のほか閉鎖店舗も点在する旧来からの商店街であり、賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が形 成されていないため、収益還元法を適用できなかった。比準価格の試算に当たっては、周辺郡部の市街地中心部の事例 も採用するとともに、近隣地域周辺での時点の新しい事例の採用が可能であったことから、地域の実情を示す比準価格 を得られた。よって、過去からの価格推移も参考の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内では新丸山ダムの本体工事が着手され、 工事関係の現場事務所建設等の動きが見られ るが、土地取引は依然、低調に推移している 。 既存飲食店舗は新丸山ダムの工事関係者によ り昼時は賑わいを見せているが、新規出店等 の動きはなく、緩やかに衰退傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％