鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八百津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八百津４３ -78575	加茂郡八百津町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、北4m、南4m、東1.5m、四方路		（都） (70,200)
b	八百津４７ -78810	加茂郡八百津町		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m町道、中間画地		都計外
c	八百津４７ -66183	加茂郡八百津町		建付地	（　）	台形	西4m町道、中間画地		（都） (60,160)
d	八百津Ｙ４７ -73409	加茂郡八百津町		更地	（　）	長方形	東4.8m町道、南6m、角地		（都） (70,200)
e	八百津Ｙ４７ -73473	加茂郡八百津町		更地	（　）	長方形	北5.1m町道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,184	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	11,912	100 [ 85.9]	13,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	14,300
b	(　 ) 3,712	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	5,404	100 [ 54.6]	9,897		10,200
c	(　 ) 7,942	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	8,771	100 [ 71.9]	12,199		12,600
d	(　 ) 12,102	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	15,392	100 [ 85.0]	18,108		18,700
e	(　 ) 7,557	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	13,673	100 [ 85.4]	16,011		16,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -39.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,100 円／㎡]

八百津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にはアパート等の賃貸建物は見受けられず、賃貸市場が形成されていないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
八百津 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八百津 -1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

5,480,000 円

１㎡当たりの価格

14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外				②地積　(㎡)	389 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	南東6.5m県道、南西側道	水道、下水	明智 9.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 85 ｍ、南 150 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地域内の一部が、土砂災害警
戒区域である。

街

路

基準方位北、６．５
ｍ県道

交通

施設

明智駅北東方

9.5km

法令

規制

（都）
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地部からやや離れた山際の既存の住宅地域であり、人口減少や高齢化の進展に伴い、今後も衰退が懸念
されるエリアにある。土地需要が乏しく、地価は下落基調で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八百津町、及び可児市・美濃加茂市の住宅地域である。主な需要者は地縁性をもつ個人、又は個人事業者
と把握する。過疎化の進む八百津町にあって、さらに中心部北方に位置する集落内に位置しており、需要は限定的と考
えられる。当該地域の中心価格帯の土地取引は４００万～６００万程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内から比較的広範囲に規範性のある取引事例を選択して試算した価格である。収益価格は、近
隣地域及びその周辺が既存集落で、賃貸市場が成立していないと判断し適用を断念した。よって、本件では信頼性が比
較的高い比準価格を求めたうえ、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜川辺 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[101.0]

100
[194.3]

[103.0]
100

14,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少が著しい。高齢化比率も非常に高い
。特に旧市街地部、東部奥地の人口減少が顕
著である。

中心部からは、北方に離れた河川沿いに位置
する古くからの住宅地域であり、衰退気味に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　 +37.5
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

八百津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八百津Ｙ４７ -65949	加茂郡八百津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		（都） (60,160)
b	八百津Ｙ２９ -64936	加茂郡八百津町		更地	（　）	不整形	東1m未舗装道路、中間画地		（都） (70,200)
c	八百津Ｙ２９ -64991	加茂郡八百津町		更地	（　）	ほぼ台形	北東3m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	八百津４３ -78575	加茂郡八百津町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、北4m、南4m、東1.5m、四方路		（都） (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,469	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	8,991	100 [ 68.5]	13,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	13,500
b	(　 ) 4,234	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	4,305	100 [ 53.2]	8,092		8,330
c	(　 ) 3,633	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 34.2]	10,262	100 [ 77.1]	13,310		13,700
d	(　 ) 11,184	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	11,912	100 [ 84.3]	14,130		14,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -40.4	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,100 円／㎡]

八百津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落地内にあり、再調達原価を適正に把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己所有による戸建住宅が専らであり、居住用賃貸市場は極めて未成熟である。したがって収益還元法の適用が非現実的であると判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ