別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岐阜川辺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町中川辺字上中町５０番５ ②地積 　(㎡) 640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.5:1 店舗 Ｓ2 小規模店舗等が建ち 並ぶ旧来の商業地域 西7.2m町道、南側道 水道、下水 中川辺 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．２ｍ町道 交通 施設 中川辺駅東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 間欠的な閉店で商業性の衰微を伴いながらの静態的な地域推移を予測する。周辺地域の特性同化で地価は低位平 準化が進み、割高感がある地価は背後住宅地の水準にさや寄せする形で下落が続くと予料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川辺町、八百津町、美濃加茂市を中核エリアとして、富加町東部、可児市北部、七宗町、下呂市金山地 区に及ぶと判定する。有力ブランドを擁する複合商業施設は若年層への訴求力が強く、競合関係にある商圏の範囲はマ イカー利用を基準に広がる傾向にある。旧来商店街で存続する店舗は近隣需要だけでは成り立たず、外売り依存が大き いため、立地必然性は薄まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、地域性、用途性の類似性を備えた４事例によって試算し、市場実態相応の至計的な説得力を有する 価格を得たと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の商用建物は自己使用が一般的であり、賃貸物件は旧 来地主の供給が大半を占めるため、元本コスト、資産リスクを消化しきれない賃料形成等を把握している。以上により 、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八百津 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [ 99.0] 100 [ 79.9] [104.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] スーパー、ドラッグストアの日用品を巡る価 格重視の競争激化で地代を含むコスト管理は 一層シビアに。コロナ禍の影響は業種等で差 異が大きい。 旧来商店街はロードサイドとの代替競争関係 が遮断されるまでに衰微。新規の有効需要は 見当たらず、地域の方向性が定まらない情勢 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 -28.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％