別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 岐阜川辺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町中川辺字南竹ノ内１４９６番３外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地も見られる住宅地 域 東6m町道 水道、下水 中川辺 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 中川辺駅東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 木造２階建住宅を標準的使用とする地域特性の継続が見込まれる。地価の下落は長期に及んでいるが、需給改善 の材料は乏しく、価格調整が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川辺町及び八百津町・美濃加茂市の隣接地域と判定する。最終需要は２０代後半から４０代前半の子育 て世帯が主体。新規需要は土地・建物一体の取引が主流である。総額重視の販売スタイルが定着し、需要サイドも土地 単価の感度は高くない。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～７００万円、新築建売が１６００万 ～２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、代替競争関係が緊密な同一小学校区の４事例により試算し、典型需要の具現性が高い価格が得られ たと判断する。収益還元法は適用しなかったが、旧来地主のアパート等が大半を占める当該賃貸市場については、資産 維持・承継コストなど事業外目的の内在を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について、代表標準 地に関する分科会協議の結果も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口はこの１年で１％弱のマイナス。住宅 地分譲が散発するエリアに町外からも子育て 世帯が転入する傾向が顕在化している。コロ ナ禍は影響軽微。 旧来市街及び周縁の住宅市場分野は建て替え 、世帯分離に伴う建て増しが主体で保守的要 素を主因とする地域推移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％