別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富加 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ駅前の商業地 域 東15m県道 水道、下水 富加 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 富加駅北方 320m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　富加駅前の旧来からの住商混在地域であるが、駅利用客は少なく商業性は衰退傾向にあり、将来的には住宅地 域への移行化も視野に入る。地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　町内の商業地域及び住商混在地域での取引は極めて少なく、代替競争関係下に隣接する美濃加茂市等の一定圏域をも 同一需給圏と把握し、広域的に採用した。主な需要者は、地元法人や個人事業主等である。近隣地域の商業繁華性等は 低く、住宅地域移行への利用変化も視野に入り、地価水準も後背住宅地域に近づきつつあるのが現状である。取引自体 が少なく、稀に発生する取引もその用途性、画地条件（取引規模）等様々で、中心価格帯を見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は低層店舗、店舗兼用住宅等のほか戸建住宅も見られ、大半が自用の建物であり賃貸市場は未熟成で、賃貸 建物想定が非現実的であることから、比準価格のみの試算となった。本件は、近隣地域の市場性等も加味しつつ、実際 の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [161.6] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　富加町の人口は、ここ数年ほぼ横ばい傾向 で推移。他地域からの生産年齢人口の転入で 、他の加茂郡内の町村と比較して、一定の水 準を維持。 　町内の商業集積は国道４１８号沿線にシフ トしつつあり、富加駅前周辺の土地利用は静 態的である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％