別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富加 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北4.5m町道 水道、下水 富加 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ町道 交通 施設 富加駅北東方 850m 法令 規制 （都）  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　国道４１８号沿線への商業施設の集積により、背後住宅地域の需要は比較的安定しており、町による人口増加 政策とも相俟って、地価は暫くは横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、富加町内の住宅地域のほか美濃加茂市西部等の住宅地域も含まれる。中心となる需要者は、町内在住 者であるが、隣接する美濃加茂市や関市に比べ地価水準に割安感があるため、当該隣接市からの転入も見受けられる。 国道４１８号沿線に商業施設が立地していることから、背後の住宅地域の需要は比較的安定している。市場での中心価 格帯は、土地総額６００～８００万円程度、新築分譲住宅は２，０００万円台前半の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域の周辺には未だ多くの低利用地（農地）の介在を見、旧来からの集落的色合いも残存する地域で、賃貸需要 は相対的に弱く未熟成であり、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地 域は居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であり、市場実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　富加町の人口は、ここ数年ほぼ横ばい傾向 で推移。他地域からの生産年齢人口の転入で 、他の加茂郡内の町村と比較して、一定の水 準を維持。 　農地転用を伴う宅地供給が散見される程度 であり、地域要因の大きな変動は見られない 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％