別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜大野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜大野 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外 ②地積 　(㎡) 7,364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,360) 1:1.5 倉庫 Ｓ3 倉庫、事業所の中に 住宅も見られる工業 地域 北6m町道、西側道 水道 広神戸 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 広神戸駅北東方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道大野神戸ＩＣの開通により、今後も工業地としての地位は概ね維持されるものと予測される。 ただし、当該地域を含む既存工業地は立地条件が優るＩＣ周辺の新規工業地と競合する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野町を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、 県外からの新規参入者も見られる。津波被害の少ない内陸部のメリット及び広域アクセスの充実を背景に、圏内の工業 地需要は底堅く推移している。なお、大野町内では東海環状自動車道大野神戸ＩＣが令和元年１２月に開通したが、既 成工業地の取引が活発化している様子は見られず、ＩＣ周辺の新規工業用地に関心が集まっている状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用の倉庫・事業所が多く、規範性を有する賃貸倉庫等の事例を見いだせず、収益還元法は適用できな かった。なお、比準価格は町内及び周辺市町の工業地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって 、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [140.0] [105.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年の県内の工場立地件数は全国５位（ 前年５位）で、好調さを維持している。また 、令和３年度の県内企業収益は増益見込みで ある。 大野神戸ＩＣ周辺の１５ｈａの事業用地で、 県内大手企業の進出計画あり。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％