鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野Ｙ５８ -59255	揖斐郡大野町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、西7m、南4.5m、三方路		（都） (80,400)
b	大野Ｙ５８ -68295	揖斐郡大野町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.4m町道、中間画地		（都） (70,264)
c	大野Ｙ３３ -60804	揖斐郡大野町		更地	（　）	不整形	東5m町道、北4m、西4m、三方路		（都） (80,300)
d	大野Ｙ３３ -79860	揖斐郡大野町		建付地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		（都） (70,360)
e	大野５８ -65552	揖斐郡大野町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m町道、北1.4m、角地		（都） (80,288)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,580	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	22,840	100 [ 98.8]	23,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 19,854	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	20,038	100 [ 95.9]	20,895		20,900
c	(　 ) 24,793	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	26,839	100 [ 102.9]	26,083		26,100
d	(　 ) 22,930	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	22,540	100 [ 116.3]	19,381		19,400
e	(　 ) 23,849	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	25,441	100 [ 100.6]	25,289		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

岐阜大野 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当の期間が経過しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は住宅団地に存し、地域特性、画地規模等を考慮すると、賃貸住宅経営は合理的な経済行動、典型的需要者の土地利用から乖離しており、説得力のある収益価格を試算できないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜大野 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜大野 -2

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

TEL.

鑑定評価額

3,660,000 円

１㎡当たりの価格

21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他） (70,270)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外に開発された住宅地域	北4.5m町道	水道、ガス	揖斐 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５０年頃に開発された住
宅団地

街

路

基準方位北、４．５
ｍ町道

交通

施設

揖斐駅南東方

4.0km

法令

規制

（都）
(70,270)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地で、町内の需要者は新規分譲地を好む傾向にあるため、今後は空き
家、空地が増える可能性が高いと予測される。なお、今後も地価は下落傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大野町を中心に隣接市町の住宅地域。需要者の中心は大野町内に地縁性を有する住宅一次取得のサラリ
ーマン層で、隣接市町からの転入者は少ない。大野町内の住宅地市場は農地転用による土地分譲が主体で、新築分譲住
宅の販売は少ない。なお、当該地域は開発時期が古い郊外住宅団地で、地縁性がやや強く、市場での人気はやや劣る。
当該地域及び周辺部の中心価格帯は、土地が３５０万～７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は郊外部の熟成した戸建住宅団地であり、賃貸用アパート想定は経済合理性に欠くことから、収益価格を試算
しなかった。比準価格は価格牽連性が認められる大野町内の住宅地事例を採用し試算したもので、対象標準地の市場性
を適切に反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜池田 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,700 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[101.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

21,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大野町の人口は減少傾向が続いており、５年
間の減少率は県平均を上回る。なお、ここ１
、２年、町内の不動産取引は低調に推移して
いる。

特段の地域要因に変動はない。なお、当該地
域は空地、空き家が見られる古い住宅団地で
、新規参入者は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野５８ -67629	揖斐郡大野町		建付地	（　）	長方形	北東5m町道、中間画地		（都） (70,300)
b	大野Ｙ５８ -59255	揖斐郡大野町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、西7m、南4.5m、三方路		（都） (80,400)
c	大野５８ -65552	揖斐郡大野町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m町道、北1.4m、角地		（都） (80,288)
d	大野Ｙ３３ -60804	揖斐郡大野町		更地	（　）	不整形	東5m町道、北4m、西4m、三方路		（都） (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,691	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	18,560	100 [ 96.2]	19,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,300
b	(　 ) 23,580	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	22,840	100 [ 104.0]	21,962		22,000
c	(　 ) 23,849	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	25,441	100 [ 112.7]	22,574		22,600
d	(　 ) 24,793	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	26,839	100 [ 113.2]	23,709		23,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

岐阜大野 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は郊外部にあり、地域特性、画地規模を考慮すると、賃貸住宅経営は合理的な経済行動とは認め難いため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ