別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 輪之内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪之内 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡輪之内町楡俣字南原５０６番１ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が散在する住 宅地域 西4.5m町道 水道、下水 新羽島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 新羽島駅南西方 5.5km 法令 規制 （都）  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 輪之内町北東部の田地帯に囲まれた中に、一般住宅のほか農家住宅等が集まる住宅地域である。特に顕著な人口 減少はみられないが、宅地需要が強いわけではないので、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、輪之内町の住宅地域を中心に、安八郡や広域的には西濃各所の住宅地域である。需要者の中心は、町内 在住もしくは地縁性のある一次取得者層となる。安八スマートＩＣの開通にともない物流施設及び工場の進出が散見さ れる。新設住宅着工戸数は、持ち家中心に前年よりは回復しているが、分譲用戸建建築の動きは見られなかった。住宅 用地の取引自体も散発的であり、当該地域付近では売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層専用住宅が中心の地域で、賃貸需要は乏しい地域であり賃貸用共同住宅の新たな建築を想定することは合理的でな いと判断されるため収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中 心の地域であり、取引事例は隣接する安八町を含めた類似地域内において事例を収集し比較し得た。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [101.2] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 短期的に外国人転入出が目立ったが人口減少 率は県平均程度で推移。新設住宅着工戸数は 持ち家中心に前年よりは回復しているが市況 全般は静態的。 静態的に推移しており、特段の地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.1 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％