別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m町道 水道、下水 広神戸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和後期に開発された中規模 住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 広神戸駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を主とする地域性を維持して推移すると予測するが、住民の高齢化に伴って空家、更地化の増加が懸念 される。地価は隣接する大垣市と歩調的で、需給ギャップはあるものの下落率縮小傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸町全域及び隣接の大垣市、池田町の一般住宅地域と把握する。需要者の中心は２０代後半から４０ 代前半の子育て世代とみる。通勤、移動手段は自家用車が主流で、車２台以上を保有する世帯が標準的である。需要は ミニ開発等の新規供給に流れがちで、旧来の市街地、住宅団地内の需給関係は緩慢である。近隣地域及び周辺の需要の 中心価格帯は、土地が５００万～９００万円程度、新築建売が２０００万～２７００万円程度のレンジと認識する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、神戸町内の競合関係にある住宅地域で生起した４事例により試算し、市場実態に即した適確な価格 が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該圏域のアパート等は、資産維持、承継のコストも見据えた 旧来地主の物件が供給の大半を占めているため、元本コスト、資産リスクに寛容な事業背景がある。以上により、取引 事例比較法の試算結果について代表標準地との比較検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は南隣の大垣市の衛星都市としての性格 が濃厚で、大垣市の経済動向と連鎖的である 。住宅地需要はコロナ禍もあり、依然として 弱い。 閑静な住宅地で、記すべき程の地域要因はな いが、地域の西側で３２区画の住宅地分譲が 行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％