別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 関ケ原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関ケ原 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗等が 多い国道沿いの商業 地域 南15m国道、東側道 水道、下水 関ケ原 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 関ケ原駅南方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅併用店舗、営業所等が見られる国道沿いの既成商業地域である。しかし、繁華性等は低く、コロナ禍もあり 、今後の発展的要素も見出し難い。地価水準は、地域様相を反映して高目の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町及び近隣市町の近隣的な商業地域を主に、背後の混在的な住宅地域も含むと判定する。主たる需要者 は地縁性等を有する個人及び事業者が中心である。大型車両等の往来が多い国道沿いにあるが繁華性等は低い。町等は 歴史的遺産を活用した新規観光施策を近年実施しているが、効果は部分的で、土地需要は低調に推移している。取引が 少なく市場の中心価格帯の把握は困難であるが、土地のみで坪当たり１１万円～１３万円程のレンジと推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧中山道の宿場町としての歴史を有する地域で、不活発、静態的な地域展開で発展傾向にないこと等から、賃貸市場は 未成熟である。よって、収益物件想定は客観性、合理性に欠けることから収益還元法の適用を断念した。比準価格は実 際に生起した取引価格から試算しており、実証的かつ納得力を有する。以上から、本件では市場性、流通性、代替性を 適確に反映した比準価格を採用し、更に代表標準地価格との要因検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [105.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率が拡大傾向にあり、県平 均を大きく上回る。コロナ禍もあり、商業立 地条件は持続的に低下しており、宅地需要は 弱い。 沿道の商業施設の集積状況は減少気味に変わ りない。 個別的要因に変動はない。なお、角地として の市場優位性は維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　  -9.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％