別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 垂井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１ ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が農地の中 に散在する住宅地域 東4m町道 水道 垂井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 垂井駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する旧来からの農家集落地域であり、土地取引はほとんどなく、地域要因も静態的である ことから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、垂井町及び周辺市町の住宅地域であり、特に価格牽連性が高いのは、垂井町内の市街化調整区域内に存 する住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人である。市街化調整区域内では建築が困難なことから、取引 は限定的で、特に、旧来からの集落地域については、需要者の選好性が劣ることから、需給関係はやや弱含みで推移し ている。取引は散発的なことから、中心価格帯を見いだすことはできなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存するのは市街化調整区域内の集落地域であり、取引事例は多くはないものの、比準価格の試算では、標準地 と類似の取引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価 格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [158.8] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂井町の総人口は減少しており、高齢化率も 高く、需要は弱い。 旧来からの農家集落地域であり、地域要因は 静態的で、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％