別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 垂井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町字松島７１７番１外 ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 垂井 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 垂井駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は街区のやや雑然とした住宅地域で、住宅地としての需要は低く、今後は空き家が増加していくと予測す る。地価については今後も下落を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は垂井町全域の住宅地域である。主たる需要者は垂井町内の居住者・就労者で他地域からの転入は少ない。 当地域は戦前からの桑畑が昭和３０年代頃から徐々に宅地化された経緯があり、街区がやや雑然とし、古い家屋が多い 。ファミリー層からの選好性は低く、取引は総じて低調である。地積規模等のばらつきが大きいため市場の中心価格帯 の把握は困難であるが、規模の小さいものは更地で５００万円前後、規模の大きいものでは１３００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺地域においては賃貸市場は未成熟であり、取引は主に自己利用目的で行 われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため 実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の認められる事例を採用し、説得力の高い価格 が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂井 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [107.4] [103.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と比較して、垂井町の人口は減少幅が 大きい。土地取引件数に特段の落ち込みは見 られず、新設住宅着工戸数も前年比増の見込 みである。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％