別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 垂井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町宮代字政所６６２番８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も残る住宅地域 東6m町道 水道、下水 垂井 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公立小学校に隣接している。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 垂井駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 農地等も残されているが、住宅の新築、宅地開発の動きは鈍く、現状のまま推移すると予測する。垂井町市街地 の南方に位置する近隣地域の人気は低く、市場は低迷している。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は垂井町内の住宅地域。需要者の中心は町内又は大垣市に勤務する一次取得者層である。圏内では、区画整 理が行われ垂井駅に近接する東神田地区、垂井町の東部に位置し大垣市に隣接する綾戸地区、表佐地区の人気が高い。 一方、中心市街地の南方に位置する近隣地域周辺の既成住宅地域の人気は低く、不動産の取引市場は低調に推移してい る。中心となる価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を 指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、敷地の規模が 大きい物件が大半である。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さく、共同住宅の想定が困難である。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂井 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [102.1] [101.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂井町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向が続いている。令和３年の土地取引件数は 前年と同水準であるが、住宅着工戸数は前年 を上回っている。 農地等も残されているが、土地の取引、住宅 の新築等は少なく、地域要因に大きな変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％