別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 養老 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 90,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町船附字大割田１４３７番外 ②地積 　(㎡) 3,789   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:3 倉庫 Ｓ2 中小規模倉庫、事業 所等が見られる工業 地域 北西24m国道、南西側道 烏江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 烏江駅南東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西濃地区を縦断する国道沿道に位置し、名神高速道路並びに東海環状自動車道（２０２６年度全線開通見通し） へのアクセスが良好である。安定的な需要が見込まれ、地価水準も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 工業地の場合、同一需給圏は広域的であり、養老町や周辺市の工業用地をはじめ西濃地方のほか、広くは愛知県北部の 工業地域をも包含している。需要者の中心は、県内外の大手流通事業者、倉庫業者、製造業者等である。東海環状自動 車道の延伸が進展し物流関連の需要は堅調で、ＩＣへのアクセス良好な工業用地への需要は安定している。工業地の取 引は、業種や必要画地規模等様々であるため、売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域を含む周辺の地域の大規模工場地や流通業務用地は自社所有地が多く、賃貸市場は未熟成である。したが って、規範性のある収益想定が困難なため、本件においては収益還元法の適用を行わなかった。よって、周辺市での工 場用地の販売価格設定の動向や、代表標準地との均衡も検討の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [102.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口減少傾向並びに転出傾向が強く、 世帯数も減少している。但し、東海環状自動 車道の延伸に伴う工業用地の需要はみられる 。 東海環状自動車道の延伸が期待されるが、特 段の地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.4 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％