別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 養老 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町押越字村前１２３８番１外 ②地積 　(㎡) 1,175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 診療所兼住宅 ＲＣ2 店舗、営業所等が見 られる路線商業地域 南11m県道、背面道 水道、下水 美濃高田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 美濃高田駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の路線商業地域であるが大垣市南部の大型店舗や町内の郊外型商業施設への顧客流出により、商業地域と しての相対的地位は低下し、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は養老町の商業地域や商住混在地域で、特に価格牽連性が強いのは町内の幹線道路沿いの商業地域。需要者 の中心は圏内に地縁性を有する個人事業者及び法人である。近隣向けの小売・日用品等の店舗需要はあるものの、周辺 市町の大型店舗や町内の郊外型商業施設への顧客流出が続いており、商業地としての相対的地位の低下が続いている。 町内の商業地の取引は少なく、中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が中心であり収益物件は殆どない。比準価格は町内の幹線道路沿いおよび幹線道路背後の事例よ り査定しており市場の実態を反映した価格である。衰退傾向にある商業地域であり、経済合理性に見合う賃貸用建物の 想定も困難であることから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額との関連にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.1] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口は減少し高齢化率は増加の一途 である。新型コロナによる景気の悪化はある が元来宅地需要は低調で取引件数は少ない。 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％