別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 笠松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠松 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡笠松町字二見町７６番３ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 笠松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 笠松駅南方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 笠松町都心部の既成住宅地域である。特段の変動要因もないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 地価水準については、今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠松町内及び周辺市町村を含み、特に岐南町内の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有 する個人を中心とする。笠松町都心部に位置し、駅からの接近性も良好であるが、熟成した住宅地域であることから売 り物件が少ない。需要の中心価格帯は、更地で１０百万円程度、新築戸建分譲は、２５百万円～３０百万程度と推定さ れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、笠松町内に存する規範性を有する取引事例を選択して試算した。収益価格は、画地条件等から賃貸用共同 住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引 価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断さ れる。以上のことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [100.2] [100.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ感染症の影響により、一部に厳しい状 況があるものの、各種政策の効果や海外経済 の改善もあって、景気が持ち直している。 笠松町都心部の既成住宅地域であり、特段の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -7.4 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％