別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐南 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡岐南町徳田９丁目１７１番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 笠松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 笠松駅北東方 450m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岐南町南西部、羽島郡笠松町との町境付近に位置する。名鉄笠松駅の乗客数は増加傾向にあり、その徒歩圏内に 位置する当該地域の宅地需要は堅調である。地価は横這い乃至若干の上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、隣接する笠松町を含む名鉄笠松駅徒歩圏の住宅地域である。近隣地域は岐阜市南部の住宅地にも近く、 当該住宅地の価格動向の影響下にある。ミニ開発等による宅地供給に対し、需要は堅調である。需要者の中心は、町内 在住または岐阜市内通勤の一次取得者である。中心的な価格帯は土地は１５０㎡～２００㎡で８００万円～１，２００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成の住宅団地であり、収益利用目的の建物を想定することが合理的でない土地であるため収益還元法は適 用しなかった。土地取引は居住の快適性、利便性に重点を置いた自用目的での取引が中心の地域であり、類似地域にお いて多数の信頼性がある取引事例を収集した。戸建住宅地としての市場性を反映した比準価格を採用して、半年間の地 価推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐南（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年の国勢調査では、県内では数少ない 人口増加自治体（首位）。特に２０代の増加 が顕著である。 低価格分譲住宅が増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.6 ％