別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐南 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡岐南町下印食１丁目７３番３ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北4.6m町道 水道、下水 岐南 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 町道 交通 施設 岐南駅北東方 500m 法令 規制 ２中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパー等にも近く、比較的堅調な需要を反映し地価水準は、ほぼ横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、町内の住宅地域全般及び隣接する周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、当町及び周辺市 町の３０才代から４０才代のサラリーマン等の個人層である。当町の人口は、県の大半の市町村とは異なり増加傾向に あり、需給は概ね均衡し安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，３００万円程度、 新築の戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては自用目的のものがほとんどである。周辺には節税目 的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益物件の取引は稀であるため、収益還元法は非適用とし た。従って、当町北西方の住宅地の事例より求め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にもかかわらず、土地取引、建築着 工とも増加傾向にある。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.4 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％