別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海津 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町吉田字二切７６０番１外 ②地積 　(㎡) 980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ2 国道沿いに店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北東12m国道 水道、下水 美濃松山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 美濃松山駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線街路沿道の商業地域である。飲食店舗等が散見されるが、車両通過速度が速く大型車の混入比率も高く、商 況は振るわない。また周辺背後地の居住人口の減少等もあり、地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の路線商業地域も含ま れる。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、沿道型店舗用地としての需要は借地による場合が多く、 売買需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は郊外路線型商業地域であるが、元々背後地居住人口 が減少傾向にあったが、近時の飲食店利用制限のダメ－ジも加わり、用地需要は後退している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外の幹線街路沿道に低層飲食店舗等が散在する商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物 がもっぱらである。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中 心である。比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっ ている。代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数 も減少に転じつつある。高齢者比率も県平均 より高い。需要が乏しいため不動産市況は弱 い。 商況は振るわず、商業施設の空き店舗も見ら れ、衰退傾向がうかがわれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.8 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％