別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町馬目字西方３６３番１ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の店舗とスーパ ー等が混在する路線 商業地域 南11m県道 水道、下水 駒野 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 駒野駅東方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内にあっては、店舗等が連担し繁華性を保持する代表的な商業地と言える。しかし、近隣都市の大型複合店舗 の顧客収奪、消費者ニーズの多様化等により、商業地間競争の激化等から、地価下落の持続傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の路線的な商業地域を主に、商住混在地域及び周辺市町の商業地域も包含する。需要者の中心は、地 元の個人事業者が主体で、一部で広域展開のチェーンストア事業者も見込まれる。市内にあって代表的な商業地域であ るが、近年、隣接市等の大型商業施設に顧客が吸引され、地盤低下と言える。店舗形態は事業用借地が主で、市場での 取引の減少傾向もあり、商業地取引は営業種類、画地規模及び事業規模等が区々で、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市商業地では、貸店舗等は散見される程度で、大半は自用店舗で、また店舗空室率上昇による賃料の下落傾向が強く 、賃貸市場は不活発等のため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は当市の商業地の取引状況等から、収集 範囲を近隣市町に広げて、その幹線道路沿いの商業地の成約事例を選択、採用し、価格決定はその内容を精査検討した 結果で、実証的で説得性が高いと確信する。以上から、本件は比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存の路線商業地は郊外の新規大型複合店舗 等と競合しており、事業者の高齢化等、コロ ナ禍も加わり、商業立地の低下傾向は持続し ている。 市内において、相対的には商業集積が高い中 心的な商業地域であるが、商況は厳しい情勢 に変わりない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％