別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町徳田字榊野１２０番６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く県道 に近い既成住宅地域 西5m市道 水道 駒野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 駒野駅北西方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落的な地域であり、不動産市場は静態的である。地域経済の低迷と共に、地価は下落傾向で推移すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市南濃町及び周辺地域の住宅地域である。農家集落的な地域内にあるため、需要者の中心は当該地域 に地縁性を持つ者が中心で、圏外からの転入者はほとんどみられない。海津市は人口減少、高齢化の進行が顕著であり 、また、当地域は利便性も劣ることから、静態的でコロナ禍以前から土地需要は弱い状況が続いている。土地取引は少 なく、隣地買増しや地縁的なものが大半で、中心価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は海津市南濃町内及び隣接町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当地域の賃貸市場は 未成熟で、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収 益還元法は適用しなかった。近隣地域は自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地域経済の停滞による転出から 人口は減少傾向であり、コロナ禍に関わらず 海津市内の宅地需要は低迷している。 養老鉄道を挟んだ南東方で駒野工業団地が令 和３年３月完成、進出企業１社決定したが、 当地域に関しては農家集落的な地域で静態的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％