別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市平田町今尾字北区７１０番１ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅主体 で農地が介在する住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 駒野 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 駒野駅北東方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は平田町今尾地区の小学校に近い農地が介在する住宅地域であり、比較的利便性は優るものの、新規の 宅地供給はなく静態的であり、地域経済の低迷を反映して、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者であり、市外からの転入者 は少ない。海津市は人口減少、高齢化の進行が顕著であり、コロナ禍以前から住宅市場は需給ともに弱い状況が続いて いる。当地域では宅地分譲等は近年皆無で市場動向は概ね静態的である。土地価格は５００万～１０００万円程度、新 規の戸建分譲は見られず、中古住宅では築年や規模にもよるが５００万～１２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は海津市及び隣接する町内の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当該地域では賃貸市場 が未成熟であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近 隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [101.4] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地域経済の停滞による転出から 人口は減少傾向であり、コロナ禍に関わらず 海津市内の宅地需要は低迷している。 周辺には農地も見られるが、宅地開発等は見 られず、住民の高齢化、若年層の減少により 住宅地の需給は共に弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.1 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％