別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町長久保字竹原１８２番 ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか工場 、農地等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 石津 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石津駅北東方 4.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には海抜１ｍ未満の田地帯が広がる、海津町郊外の集落地域である。人口減少傾向が強く、東江小学校は令 和６年に統合予定。地縁性も強い地域のため、宅地需要は弱い。地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内海津町の住宅地域を中心に、広くは市内各所や西濃地方隣接市町の住宅地域を含む。主な需要者は市 内在住の一次取得者ではあるが、海津市の人口減少傾向が長期に継続しており、典型的な住宅取得年代の３０歳代４０ 歳代の人口はさらに減少傾向が強い。住宅着工戸数では持ち家中心に前年よりは回復しているが、分譲用住宅は数戸に 留まっている。住宅用地の取引自体も非常に散発的であり、需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要は乏しい地域であり賃貸用共同住宅の新たな建築を想定することは合理的でないと判断されるため収益還元法 は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、取引事例は減 少しつつあるため広域的に採用して要因比較を行ったが、類似地域の事例であり比準の妥当性は容認される。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数 も減少に転じつつある。高齢者比率も県平均 より高い。需要が乏しいため不動産市況は弱 い。 郊外の集落地域で静態的である。小学校は統 合される予定がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％