鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海津Ｙ２３ -64272	海津市		更地	（　）	不整形	南8m市道、東9.2m、二方路		（都） (80,200)
b	海津２３ -65511	海津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北4m、二方路		（都） (80,200)
c	海津Ｙ２３ -58900	海津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.2m市道、南東4m、角地		（都） (70,168)
d	海津２３ -77947	海津市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	海津Ｙ２３ -79863	海津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,992	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	21,629	100 [ 96.5]	22,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 40,960	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	38,912	100 [ 105.3]	36,953		38,100
c	(　 ) 26,893	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,153	100 [ 101.1]	24,879		25,600
d	(　 ) 26,004	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,933	100 [ 103.7]	24,043		24,800
e	(　 ) 21,864	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,964	100 [ 93.1]	22,518		23,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

海津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			周辺で適切な造成事例を収集し得ず、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市の中心機能部に位置する住宅地域であるが、住宅利用が自用を主とする当市において、適切な賃貸事例の確保、採用が困難である。また、経済合理的に賃貸経営可能な敷地面積が不足し、収益還元法の適用が困難であると判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
海津 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海津 -1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

3,990,000 円

１㎡当たりの価格

24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	住宅Ｓ2	一般住宅のほかこども園等も見られる住宅地域	南6.5m市道	水道、下水	駒野 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

駒野駅東方

3.1km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は高須小学校やこども園に近い既成住宅地域であり、令和６年４月に海津町内の５校を高須小学校に統
合する計画があるものの、地域経済の低迷を反映して、地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海津市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者で市外からの転入者は少な
い。海津市は人口減少、高齢化の進行が顕著で、コロナ禍以前から住宅市場は需給共に弱い状況が続いている。当地域
は市内では比較的利便性が高いが、概ね静態的であり、近年は散発的に取引が見られる程度である。土地価格は３００
万～６００万円程度、新規の戸建分譲は２０００万円程度までが取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は海津市内の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当地域の賃貸市場は未成熟で、対象標
準地の画地の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用し
なかった。近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決
定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化、地域経済の停滞による転出から
人口は減少傾向であり、コロナ禍に関わらず
海津市内の宅地需要は低迷している。

周辺地域において小規模な建売分譲等が散発
的に見られたものの、住民の高齢化、若年層
の減少により住宅地の需給は共に弱い状況が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海津２９ -70938	海津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北4m、二方路		（都） (80,200)
b	海津Ｙ２３ -64272	海津市		更地	（　）	不整形	南8m市道、東9.2m、二方路		（都） (80,200)
c	海津Ｙ５４ -80078	海津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		（都） (60,160)
d	海津Ｙ２３ -79863	海津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,480	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,001	100 [ 104.6]	25,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,600
b	(　 ) 18,992	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	21,629	100 [ 101.6]	21,288		21,900
c	(　 ) 26,414	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,754	100 [ 99.9]	25,780		26,600
d	(　 ) 21,864	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,964	100 [ 95.0]	22,067		22,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

海津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸市場の需要が乏しく、画地規模も小さいことから、経済合理性の観点から収益物件の想定は困難と判断し、収益還元法を非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ