別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下呂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下呂 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下呂市小川字道添１０６５番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いほか 事業所等も混在する 住宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 下呂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 下呂駅南東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、低層の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状を維持、長期的には衰退傾向にて推移して いくと予測する。地価については下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下呂市内の住宅地域であり、特に旧下呂町内の住宅地と代替性が高い。主たる需要者は当地域に地縁を有 する個人であり、他地域からの転入は少ない。当地域では少子高齢化の進行が顕著で、宅地需要は年々弱まっており、 市街地中心部でも空き家が増加しつつある。取引が少ない上に、住宅地は取引価格も低位であることから業者の仲介意 欲自体も乏しい。市場の中心価格帯は、土地のみで７００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われてい る。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に 優れる。比準では対象標準地と代替性の認められる事例を採用し、規範性の優劣に応じて試算値の扱いに差異をつけ、 精度の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [172.4] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行が顕著である。新型 コロナにより観光業は打撃を受けているが持 ち直しの動きも見られる。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％