鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	郡上Ｙ３６ -77931	郡上市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	郡上Ｙ４０ -65036	郡上市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北0.9m、二方路		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,300)
c	郡上Ｙ３０ -72380	郡上市		建付地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	郡上Ｙ３９ -67634	郡上市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.9m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	郡上Ｙ３６ -72349	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,773	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,665	100 [ 68.6]	75,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 80,242	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	76,190	100 [ 100.1]	76,114		76,100
c	(　 ) 94,598	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	102,586	100 [ 133.0]	77,132		77,100
d	(　 ) 91,946	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	95,237	100 [ 129.0]	73,827		73,800
e	(　 ) 100,840	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,622	100 [ 125.4]	78,646		78,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,100 円／㎡]

郡上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,039,578	503,427	2,536,151	2,243,460	292,691	（　0.9675） 283,179	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,244,056 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.96	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２階：住宅２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.00	100.0	94.00	1,619	152,186	2.0	304,372
							0.0	0
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,210	114,000	2.0	228,000
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		266,186		532,372
								0

⑨年額支払賃料	266,186 円　×　12ヶ月　＝　 3,194,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,194,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,034,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	532,372 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,039,578 円　　　　（　 18,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	郡上　　　　-501	1,515 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,622 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	郡上　　　　-502	936 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	1,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,600 円	26,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,827 円	3,194,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,900 円	26,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,427 円　（　　　　　　 3,070 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,243,460 円（　　　　　 13,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,039,578 円
②総費用	503,427 円
③純収益　①－②	2,536,151 円
④建物等に帰属する純収益	2,243,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,244,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡上 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡上 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　向川原　毅彦

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡上市八幡町本町８４０番１				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西7m市道	水道、下水	郡上八幡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

郡上八幡駅北東方

1.5km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、観光客向け飲食店、土産物店等が連担する市中心部の既成商業地域であり、今後の動向は新型コロナ
の状況に大きく左右されるため不透明である。地価については、当面は下落傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡町の市街地中心部及び周辺の地域で、商業地域のみならず住商混在地域も含む。需要者は地元の個人
及び事業者が中心であるが、圏外の法人も含まれる。八幡町内では店舗等の閉店が相次いでおり、新型コロナ収束を見
据えた投資等の動きもほとんどない。新型コロナにより郡上市内の観光業は打撃を受けたが令和３年秋以降は新規感染
者数が落ち着き観光客の回復が見られた。個別性が大きく、取引も少ないため市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、賃貸市場は未成熟で、収益価格
は低位に試算された。当地域では大半が自用店舗で、収益物件の取引は殆どなく、市場の実勢を反映した比準価格に優
位性が認められる。比準に際しては八幡町中心部に所在する代替性の高い事例を採用し、説得力を有する価格が得られ
た。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下呂 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,800 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[105.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

75,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和３年の秋以降は新型コロナの感染者数が
落ち着き、観光客の回復が見られたが、世界
的に新変異株が感染拡大しており、先行きは
不透明である。

地域要因に目立った変化等は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.9
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	郡上Ｙ３９ -67634	郡上市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.9m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	郡上Ｙ４０ -65036	郡上市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北0.9m、二方路		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,300)
c	郡上Ｙ３６ -72349	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	郡上３９ -59122	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.1m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,946	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	93,882	100 [ 132.1]	71,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,100
b	(　 ) 80,242	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,938	100 [ 97.2]	80,183		80,200
c	(　 ) 100,840	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,008	100 [ 116.3]	83,412		83,400
d	(　 ) 41,254	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	47,765	100 [ 65.5]	72,924		72,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.2	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

郡上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,046,483	508,467	2,538,016	2,260,140	277,876	（　0.9675） 268,845	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,978,611 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階：共同住宅（２ＤＫ、４７㎡×２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.00	100.0	94.00	1,697	159,518	5.0	797,590
							0.0	0
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,198	112,612	2.0	225,224
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		272,130		1,022,814
								0

⑨年額支払賃料	272,130 円　×　12ヶ月　＝　 3,265,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,265,560 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,036,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,022,814 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,046,483 円　　　　（　 18,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	郡上　　　　-501	1,515 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 1 F B
b	郡上　　　　-502	936 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,400 円	27,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,967 円	3,265,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,600 円	27,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,467 円　（　　　　　　 3,100 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,260,140 円（　　　　　 13,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,046,483 円
②総費用	508,467 円
③純収益　①－②	2,538,016 円
④建物等に帰属する純収益	2,260,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	268,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,978,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）