別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 南東6.5m市道 水道、下水 郡上八幡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１５６号に近接し、八幡町の表玄関に位置する他、郡上市民病院にも近接しており、生活利便性を重視する 住宅需要層からは人気が高い。地価は暫時回復に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 地域的・価格的な牽連性を有する市街地の住宅地域を同一需給圏と判定した。主たる需要者は地縁性を有する個人のほ か郡上市民病院関連の需要も含むものと思料する。区画整然とし居住環境が良好な既成住宅地域であり、郡上市の基幹 病院が至近に所在する等希少性が高く、生活利便性に裏付けられて根強い需要が今後も維持する地域と予測する。リフ ォーム費用等勘案すると、市街地住宅地の中心価格帯は坪１５～１７万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八幡町については、一定の賃貸市場が存在するが、本件では近隣地域の地域的特性及び対象標準地の画地上の制約から 評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断し、収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が中心的であり、近傍 には少なかったが、圏域中心付近より信頼性を有する取引事例を採用できたことから市場性を反映した比準価格は現実 的信頼性が高く、更に、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [102.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは暫時沈静化している。当市につ いては、もともと感染者が少なく、観光客も 日本人中心に回復傾向にある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％