別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町職人町７６０番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 1:6 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な既成住宅地 域 東5.5m市道 水道、下水 郡上八幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域的特性が移行過程にある ものと予測 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (80,200) 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 古い町並みを形成する既成住宅地域。趣のある町並みにより町内居住者よりむしろ外部からの移住層に好まれる 傾向があり今後地価は均衡に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古い町並みを嗜好する住宅需要の他、圏域中心付近の商住混在地域を含むものと判定した。近年「伝建地 区」である本件既成住宅地域には古い町並みを回遊するルートの一角として観光客流動性の増加が見られ、需要層は外 部からの移住層が中心と解する。市街地から状況類似の住宅用地を収集したが、取引単価は１３～１６万円前後。但し 、古い木造家屋付の取引が大半であり、建付減価を斟酌する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場はあるものの、新規供給は小野地区等郊外の大型物件に限定的で、対象標準地の画地条件も鑑みるに、収益方 式は非適用とした。既成市街地であり、古家付きの取引が中心となるが、自用目的での取引がほとんどである。本件で は、いずれも市街地から収集した状況類似の取引事例を基礎とし比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り調 整決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは暫時沈静化している。当市につ いては、もともと感染者が少なく、観光客も 日本人中心に回復傾向にある。 既成住宅地域から観光地区的色彩を有する商 業地域へ移行しつつあるものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％