別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
本巣 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
本巣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.
鑑定評価額 637,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
 ②地積
　(㎡)		 24,986  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
河川保全区域


(70,200)

1:1.2		 工場

 国道沿いに大規模工
場や倉庫が建ち並ぶ
工業地域		 東12m国道、四方路 ガス 穂積

8.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 穂積駅北方

8.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
河川保全区域
⑤地域要因の将
　来予測		 東海環状自動車道「糸貫ＩＣ」が２０２４年度に開通予定であり、高速交通網の整備に伴い、工業地域としての
ポテンシャルの向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西濃・岐阜圏域を中心とした工場地、流通業務用地が存する地域の範囲である。需要者の中心はメーカー
または物流業者、卸小売業者等が中心である。コロナ禍の影響懸念は残るものの、高速交通網の整備に伴い市内の工業
地の需給関係は改善傾向にある。ＩＣへの接近性が優る土地需要は比較的強いが、既存の工業地の需要はやや弱い状況
である。工場地の取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自社の工場が多く、賃料水準の把握が困難であることから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格
は西濃圏域の工業地域の事例から査定したもので、工業地の需要動向を反映し、また需要者は周辺における取引状況を
検討の上、意思決定を行うことから、説得力が高いと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し
て採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[108.8]		 [103.0]
100		 25,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による先行き不透明感は残るものの
、高速道路網の整備に伴い岐阜県内の工場立
地は比較的好調な状況を維持している。


国道沿いの工場地で今のところ静態的である
が、当地域の南方で東海環状自動車道「糸貫
ＩＣ」が建設中で２０２４年度に開通予定で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.6
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 本巣 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 本巣５４

-64962		 本巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m県道、
北7.7m、
東10m、
三方路
（都） 
田園居住地区
(70,200)
b 瑞穂５１

-61038		 瑞穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.8m市道
、中間画地
工業
河川保全区域
(60,200)
c 池田Ｙ３３

-72748		 揖斐郡池田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m町道、
中間画地
（都） 

(70,390)
d 垂井Ｙ５８

-60733		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9.3m町道
、南20m、
二方路
｢調区｣ 
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,520  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.5]
21,112 		 100
[  87.4]
24,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
24,900 
b (　           ) 
10,548  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[  81.0]
21,639 		 100
[  95.3]
22,706 
23,400 
c (　           ) 
20,713  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
21,009 		 100
[  82.3]
25,527 
26,300 
d (　           ) 
15,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
21,437 		 100
[  81.1]
26,433 
27,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -31.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +7.6 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,500 円／㎡]  



本巣 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社の工場が多い地域であることだけでなく、対象標準地の画地規模（２５，０００㎡前後）の賃貸事例が見当
たらないことから、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
本巣 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
本巣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.
鑑定評価額 640,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
 ②地積
　(㎡)		 24,986  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
河川保全区域


(70,200)

1:1.2		 工場

 国道沿いに大規模工
場や倉庫が建ち並ぶ
工業地域		 東12m国道、四方路 ガス 穂積

8.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 穂積駅北方

8.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
河川保全区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は幹線道路沿いの工業地域であるが、近くに糸貫ＩＣの開通が予定されている。開通後は交通利便性が
格段に高まることから、工場立地としての魅力が高まってきている。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西濃圏域の工場適地を含む広いエリアであり、主な需要者は大資本を有する上場企業、中堅企業等である
。新型コロナウィルス感染症の影響で落ち込んだ企業収益も回復傾向にあって、一部製造業、物流事業者の大規模工業
地への需要は根強いものがある。工業地取引は、その規模などによっても成約価格の水準に乖離が見られ、中心となる
価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の大工場では自社使用が殆どであり、賃貸市場における貸工場は小規模なものに限られるため、収益還元法は非適
用とした。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえ、更にマクロ的に西濃圏
域の工業地全般の地価動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大垣 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[107.9]		 [103.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウィルス感染症による厳し
い状況から持ち直しつつある。広域アクセス
網の充実に伴い、県内の工業立地動向は全国
でも上位である。

近くに東海環状自動車道・糸貫ＩＣの開通が
予定されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.6
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 本巣 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 本巣５４

-64962		 本巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m県道、
北7.7m、
東10m、
三方路
（都） 
田園居住地区
(70,200)
b 本巣Ｙ５２

-72423		 本巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m市道、
北3.3m、
南11.5m、
三方路
（都） 
田園居住地区
(70,200)
c 神戸Ｙ５７

-67750		 安八郡神戸町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m町道、
北3m、角地
１住居

(60,200)
d 垂井Ｙ５８

-60733		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9.3m町道
、南20m、
二方路
｢調区｣ 
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,520  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.5]
21,112 		 100
[  96.1]
21,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
22,600 
b (　           ) 
11,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.0]
19,920 		 100
[  86.0]
23,163 
23,900 
c (　           ) 
23,819  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
24,663 		 100
[ 103.0]
23,945 
24,700 
d (　           ) 
15,006  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
21,373 		 100
[  80.9]
26,419 
27,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -31.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +5.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -45.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +6.1 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -15.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,600 円／㎡]  



本巣 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺の賃貸市場において工場用途の物件は小規模なものが殆どであり、対象標準地のように大規模工場の賃貸借
は見当たらない。従って、適切な賃貸事例が得られず、賃料水準を把握することができないため、収益還元法の
適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ