別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 本巣 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本巣 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本巣市曽井中島字東川原４９０番７ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園居住地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西5m市道 水道、下水 穂積 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園居住地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした郊外の住宅地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はや や下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市北部の住宅地域を中心に、周辺の農家集落地域も含む。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する個 人を中心とする。街区の整然とした住宅地域で熟成度も高いが、中心市街地から離れた郊外に位置することから需要は 弱く、取引も少ない。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額５００万円～８００万円程度、土地建物で同２０ ００万円～２３００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定は経済合理性を欠くため収益還元法の適用を見送った。一方比準価格 は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。 よって比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [206.2] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は県全体を上回り、高齢化率は 約３割の水準となっている。土地取引件数は 前年とほぼ同水準で推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％