別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 本巣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本巣 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 のほか農地もある住 宅地域 北5m市道 水道、ガス 穂積 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では農地転用を中心とした小規模開発が散発して見られ、住宅地として熟成しつつあるが、地域要因の変化 は緩やかである。取引件数も少なく、当地域の地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本巣市南部及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、本巣市内在住の一次取得者であるが、市外 からの転入者も見られる。隣接する北方町や瑞穂市等の周辺市町と比較して割安感があり、本巣市南部の新規に開発さ れた分譲住宅地の需給は比較的安定していたが、近年、北方町北部に需要が奪われ、やや弱含みの状況である。土地価 格は規模にもよるが７００万～１２００万円程度、新築戸建は２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は本巣市及び隣接する北方町の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃 貸市場の需要が乏しく、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判 断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [133.2] [100.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感が残る中、少 子高齢化、地域経済の停滞による転出から本 巣市人口は減少傾向で、宅地需要は全般的に 減少している。 本巣市内では比較的需要がある地域で住宅地 域として緩やかに熟成しつつある。周辺では 農地転用による総額を抑えた建売住宅等が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％