別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飛騨 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛騨 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飛騨市古川町殿町７番２８ ｢古川町殿町７－２３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） (80,180) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 飛騨古川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 飛騨古川駅南西方 300m 法令 規制 （都） １住居 (80,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧古川町中心部における旧来からの既成住宅地域で、地域要因に格段の変化はなく当面は現状のまま推移してい くと予測する。人口減少、高齢化の進展に伴い土地需要は縮小傾向にあり、地価は下落傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には飛騨市古川町地区及び飛騨市境に近い高山市内の住宅地域であり、特に価格牽連性が認めら れるのは、古川町の住宅地域であると判定した。中心となる需要者層は、地縁性を有する個人であると思料する。人口 減少、高齢化の進展に伴い、土地需要の減少が顕著である。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで７～９百 万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が密集する住宅地域であり、対象標準地の画地条件（規模、間口・奥行等）を勘案し、単 独では賃貸用建物の建築想定が困難であることから収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては市場性を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進展に伴い土地需要も縮 小傾向にある。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.6 交通・接近　　　  -8.3 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％