別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瑞穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外 ②地積 　(㎡) 1,741   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南8.8m市道 水道 穂積 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場等の事業所のほか住宅や共同住宅も混在する地域であり今後も現状維持にて推移していくと予測する。地価 は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、瑞穂市全域の工業地域をはじめ近隣市町の工業地域一帯を含む。需要者は規模や用途から地元の 工業事業者が中心である。設備投資への期待も膨らみ生産活動に好転の兆しが見られるものの新型コロナの影響は業種 規模により様々である。地域周辺は工場のほか住宅や共同住宅も混在するため住宅地取引も散見され、比較可能な工業 地取引は少なく、取引規模も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域の工場地は自社所有地が大半で賃貸市場が形成されるに至っていない。適正な賃料水準の把握が 困難であることから、収益価格を求めることができなかった。従って、市内や西濃全域の類似地域より規模やＩＣとの 接近性等が類似する事例を収集し求めた比準価格を採用するものの、隣接市町の工場適地の価格水準に留意するととも に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額との関連にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路網の整備に伴い岐阜県の工場立地は 比較的堅調であり、新型コロナの影響は業種 規模により様々である。 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％