鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ５４ -67868	羽島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	羽島５４ -67239	羽島市		更地	（　）	不整形	北22.5m県道、西27m、二方路		準工 (70,200)
c	瑞穂Ｙ５９ -64978	瑞穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)
d	瑞穂５９ -65109	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		商業 (89,388)
e	北方Ｙ４８ -63993	本巣郡北方町		底地	（　）	ほぼ正方形	北22m県道、東9m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,031	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,848	100 [ 88.1]	69,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,100
b	(　 ) 77,102	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	70,023	100 [ 102.9]	68,050		68,100
c	(　 ) 70,600	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	64,472	100 [ 93.9]	68,660		68,700
d	(　 ) 53,621	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	59,043	100 [ 84.1]	70,206		70,200
e	(　 61,619) 61,619	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,100	100 [ 80.3]	71,108		71,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.7	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 +15.5	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +19.1	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,200 円／㎡]

瑞穂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,287,102	1,211,382	5,075,720	4,194,400	881,320	（　0.9715） 856,202	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	15,855,593 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	184.50	Ｓ2	362.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	440 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

区画貸しの店舗・事務所で店舗は約８６㎡が２区画、事務所は約８６㎡が２区画

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

一般的な店舗・事務所仕様

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.50	93.6	172.75	1,800	310,950	3.0	932,850
							1.0	310,950
2～ 2	事務所	177.75	97.0	172.50	1,400	241,500	3.0	724,500
							1.0	241,500
～

～

～

計		362.25	95.3	345.25		552,450		1,657,350
								552,450

⑨年額支払賃料	552,450 円　×　12ヶ月　＝　 6,629,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,629,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,099,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,657,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 552,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 172,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,287,102 円　　　　（　 14,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-508	1,629 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-509	1,824 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,842
c	瑞穂　　　　-519	1,936 ( 1,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,936

瑞穂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	56,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	198,882 円	6,629,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,400 円	56,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,211,382 円　（　　　　　　 2,753 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 362.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,194,400 円（　　　　　 9,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,287,102 円
②総費用	1,211,382 円
③純収益　①－②	5,075,720 円
④建物等に帰属する純収益	4,194,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	881,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	856,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,855,593 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
瑞穂 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞穂 5-2

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　杉山　淳

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞穂市馬場春雨町１丁目４８番				②地積　(㎡)	440 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	事務所ＲＣ2	中小規模の店舗ビル、事務所が多い路線商業地域	南西16m県道	水道	穂積 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

穂積駅北西方

2.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗集積の程度がやや低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。新型コロナによる景気の先行き
の不透明感も継続しており、地価水準は当面は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瑞穂市及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの路線商業地域が中心である。需要者は、店舗、営業所
等を経営する法人等様々である。当該地域は瑞穂市の主要な幹線道路沿いの商業地であるが、店舗集積の程度がやや低
く需給は強くない。なお、新型コロナによる景気の先行きの不透明感の継続も影響している。中心となる価格帯は規模
によりまちまちであるため見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は瑞穂市及び隣接する北方町の幹線ないし準幹線の路線商業地の事例を中心に採用しており、市場の実態を反
映した実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた論理的な価格であるが、想定する建物の規模、仕様等
により収益性が変わることから相対的な規範性は低い。本件では、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し
、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瑞穂 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.6]

[100.0]
100

66,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、個人消費が減少し
、地域経済が悪化したが、持ち直しの動きも
見られる。

車両の交通量は多いが、店舗集積の程度がや
や低い。新規出店も殆ど見られず、地域要因
に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.5
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +7.2
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞穂Ｙ３４ -64337	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.7m市道、西3.8m、北3.2m、三方路		商業 (100,342)
b	北方５１ -64923	本巣郡北方町		更地	（　）	台形	北東16m県道、北5.5m、南4m、三方路		準工 (70,200)
c	瑞穂５９ -65109	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		商業 (89,388)
d	瑞穂Ｙ５９ -64978	瑞穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,154	100 [ 100.8]	70,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,600
b	(　 ) 52,961	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	62,355	100 [ 93.0]	67,048		67,000
c	(　 ) 53,621	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	59,043	100 [ 99.6]	59,280		59,300
d	(　 ) 70,600	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	64,472	100 [ 93.9]	68,660		68,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.8	交通・接近　 +32.4	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +19.1	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

瑞穂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,396,545	1,236,017	5,160,528	4,276,790	883,738	（　0.9715） 858,551	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	15,899,093 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	184.50	Ｓ2	362.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	440 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２階：事務所（部分貸し）

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

エントランス、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.50	93.6	172.75	1,992	344,118	5.0	1,720,590
							0.0	0
2～ 2	事務所	177.75	97.0	172.50	1,350	232,875	5.0	1,164,375
							0.0	0
～

～

～

計		362.25	95.3	345.25		576,993		2,884,965
								0

⑨年額支払賃料	576,993 円　×　12ヶ月　＝　 6,923,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,923,916 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 553,913 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,370,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,884,965 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,396,545 円　　　　（　 14,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-505	2,135 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,992 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-519	1,936 ( 1,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,936
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞穂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,400 円	57,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	207,717 円	6,923,916　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,600 円	57,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,236,017 円　（　　　　　　 2,809 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 362.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,276,790 円（　　　　　 9,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,396,545 円
②総費用	1,236,017 円
③純収益　①－②	5,160,528 円
④建物等に帰属する純収益	4,276,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	883,738 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	858,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,899,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）