鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北方５１ -64923	本巣郡北方町		更地	（　）	台形	北東16m県道、北5.5m、南4m、三方路		準工 (70,200)
b	瑞穂Ｙ３４ -64337	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.7m市道、西3.8m、北3.2m、三方路		商業 (100,342)
c	瑞穂Ｙ３４ -59806	瑞穂市		建付地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	瑞穂Ｙ５９ -64978	瑞穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,961	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	62,355	100 [ 84.9]	73,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 74,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,154	100 [ 105.4]	67,509		67,500
c	(　 ) 54,413	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	61,245	100 [ 88.3]	69,360		69,400
d	(　 ) 70,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	66,604	100 [ 90.5]	73,596		73,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.8	交通・接近　 -16.7	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +9.3	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,200 円／㎡]

瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,460,798	1,341,892	6,118,906	5,520,130	598,776	（　0.9715） 581,711	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	10,772,426 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗はフロアー貸し。２～４Ｆは各階２戸、２ＤＫ（専有面積約６０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,150	258,000	3.0	774,000
							1.0	258,000
2～ 4	住宅	120.00	100.0	120.00	1,070	128,400	2.0	256,800
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	100.0	480.00		643,200		1,544,400
								258,000

⑨年額支払賃料	643,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,718,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,718,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 640,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,365,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 80,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,460,798 円　　　　（　 20,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-501	2,845 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,216 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-513	2,023 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,800 円	73,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	240,192 円	8,006,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 619,000 円	73,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,700 円	73,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,341,892 円　（　　　　　　 3,727 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,700,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,520,130 円（　　　　　 15,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,460,798 円
②総費用	1,341,892 円
③純収益　①－②	6,118,906 円
④建物等に帰属する純収益	5,520,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	598,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	581,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,772,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
瑞穂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞穂 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　向川原　奈美

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所のほか一般住宅も見られる商業地域	東7m市道	水道、下水	穂積 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

穂積駅南方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は駅周辺の住商が混在する地域であるが、商業地としての需要はほぼなく、立地の良さから住宅地として
の需要が高い。地価については、当面、横ばいにて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瑞穂市中心部であり、商業地域に限定されず住宅地域も含む。主たる需要者は地元の事業者及び個人であ
る。郊外の大型商業施設への顧客流出により、当地域の商業地需要は年々低下している。ＪＲ穂積駅前という立地の良
さから住宅地需要は底堅く、住宅地域への移行が進むと予測される。背後の住宅地の中心価格帯は更地で１２００～１
５００万円程度と瑞穂市内の住宅地としては比較的高位に位置しており、当地域の地価にもその影響は及んでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域の賃貸市場は未成熟であ
り、収益価格は低位に試算された。当地域では取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格に優位
性が認められる。比準に際しては瑞穂市中心部に所在する事例を採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって
本件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナが個人消費に影響を与える中、世
界的に新変異株が拡大しており、先行きは不
透明である。有効求人倍率は下げ止まりの動
きが見られる。

地域要因に目立った変化等は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞穂Ｙ５９ -64978	瑞穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)
b	瑞穂Ｙ５７ -63908	瑞穂市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	瑞穂Ｙ３４ -64337	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.7m市道、西3.8m、北3.2m、三方路		商業 (100,342)
d	瑞穂５９ -65109	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		商業 (89,388)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,600	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	66,471	100 [ 91.5]	72,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 36,941	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 93.9]	66,879	100 [ 95.3]	70,177		70,200
c	(　 ) 74,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,154	100 [ 105.4]	67,509		67,500
d	(　 ) 53,621	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	59,043	100 [ 102.0]	57,885		57,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,643,759	1,431,716	6,212,043	5,557,580	654,463	（　0.9715） 635,811	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	11,774,278 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（フロアー貸し）。２～４Ｆ：住宅（２ＬＤＫ、６０㎡×２戸×３階）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,195	263,400	5.0	1,317,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	120.00	100.0	120.00	1,120	134,400	2.0	268,800
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	100.0	480.00		666,600		2,123,400
								0

⑨年額支払賃料	666,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,999,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,999,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 662,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,624,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,123,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,643,759 円　　　　（　 21,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-520	2,563 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-504	1,586 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,817
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,616 円	8,287,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 623,200 円	74,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,431,716 円　（　　　　　　 3,977 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,557,580 円（　　　　　 15,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,643,759 円
②総費用	1,431,716 円
③純収益　①－②	6,212,043 円
④建物等に帰属する純収益	5,557,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	635,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,774,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）